Folgen des neuen Widerrufsrechts für Vermieter und Mieter

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Mietshaus620

Die Neuregelung des gesetzlichen Widerrufsrechts, die am 13. Juni 2014 in Kraft trat, wirkt sich auch auf das Mietrecht aus. Insbesondere für den Mieter bringt das neue Recht zusätzliche Widerrufsrechte, die im Ernstfall zu erheblichen finanziellen Schäden für den Vermieter führen können. Wie können sich Vermieter davor schützen?

1) Folgen des neuen Widerrufsrechts für den Mieter

Weitreichende neue Widerrufsrechte des Mieters entstehen vor allem bei Mietverträgen in Form von Fernabsatzverträgen sowie anderen Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden. Weitere Voraussetzung ist jedoch, dass die Mieträume zuvor nicht besichtigt wurden. Meist dürfte bei einer üblichen privaten Wohnraumvermietung aber kein Widerrufsrecht entstehen.

Fernabsatzverträge sind solche Verträge, bei denen die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter lediglich über Telekommunikationsmittel wie Telefon, Internetseiten oder E-Mail stattfindet. Selbstverständlich wird es sich bei privaten Vermietungen in aller Regel nicht um einen solchen Fernabsatzvertrag handeln, da Vermieter und Mieter in aller Regel persönlich und direkt kommunizieren werden und der Mietvertrag in Anwesenheit beider Parteien oder zumindest deren Vertretern abgeschlossen werden wird. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob die Rechtsprechung die Vorschriften über den Fernabsatzvertrag auch bei Verträgen anwenden wird, bei denen die Vorgespräche zwar persönlich stattfinden, der Mietvertrag jedoch elektronisch, zum Beispiel per E-Mail, übermittelt wird.

Praktisch mehr relevant ist jedoch der zweite Fall, also Mietverträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen. Bei solchen Mietverträgen beginnt für den Mieter nach §§ 355, 356 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) eine 14-tägige Widerrufsfrist zu laufen. Wird der Mieter durch den gewerblichen Vermieter nicht ordnungsgemäß über die wesentlichen Eigenschaften der Mietsache, Ansprechpartner bei Problemen, Kündigungsfrist und Widerrufsmöglichkeit sowie Behandlung der Kaution informiert, verzögert sich der Beginn dieser Frist bis zur ordnungsgemäßen Belehrung.

Der Mieter kann seine Willenserklärung, die auf den Abschluss eines solchen Mietvertrages gerichtet war, dann innerhalb der Widerrufsfrist ohne Angabe von Gründen widerrufen und sich damit vom Mietvertrag lösen.

Das Widerrufsrecht erlischt aber spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem in § 356 Absatz 2 oder § 355 Absatz 2 Satz 2 genannten Zeitpunkt.


2) Folgen des neuen Widerrufsrechts für den Vermieter

Während das neue Widerrufsrecht für den Mieter lediglich Vorteile bringt, stellen die neuen Regelungen ein enormes Risiko für den Vermieter dar, wenn die Wohnung zuvor nicht besichtigt wurde und der Mieter vor Ablauf der Widerrufsfrist bereits in der Wohnung ist. Im Falle eines Widerrufs kann der Vermieter verpflichtet sein, die Mietkaution sowie sämtliche bisher erhaltenen Mietzinsen an den Mieter zurückzuerstatten.

Allerdings hat der Vermieter auch einige Möglichkeiten, diese für ihn nachteiligen rechtlichen Risiken zu umgehen. Erstens empfiehlt es sich spätestens seit der Gesetzesreform, stets eine Wohnungsbesichtigung durchzuführen. Dadurch werden die sehr weitreichenden Widerrufsmöglichkeiten des Mieters stark eingeschränkt. Das Widerrufsrecht steht dem Mieter dann nicht mehr generell, sondern nur noch bei Pflichtverletzungen des Vermieters zur Verfügung.

Die Pflichten, deren Verletzung ein Widerrufsrecht des Vermieters auch bei vorheriger Besichtigung der Mietsache begründen, beinhalten die oben genannten, allgemeinen Informationspflichten des Vermieters. Außerdem müssen finanzielle Belastungen des Mieters, die über die Mietpreiszahlung hinausgehen, ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. An der bereits vor der Neuregelung bestehenden Pflicht des Vermieters, bei Telefonanrufen beim Mieter den eigenen Namen sowie das Anliegen zu nennen, ändert sich ebenfalls nichts.


So können sich Vermieter schützen

Daraus ergeben sich folgende Maßnahmen, die Vermieter bei Privatmietverträgen stets berücksichtigen sollten:

- Vor Abschluss des Mietvertrages sollte stets eine Besichtigung der Mietsache mit dem zukünftigen Mieter durchgeführt werden, um dessen Widerrufsrechte auf Pflichtverletzungen des Vermieters zu beschränken. In der Praxis sind Besichtigungen bei Vermietungen jedoch ohnehin üblich.

- Die Erfüllung der Informationspflichten des Vermieters sollte beachtet und beweisbar protokolliert werden. Es empfiehlt sich, sämtliche Informationen zur Eigenschaft der Wohnung, inklusive bekannter Mängel, nötiger Renovierungsarbeiten und sonstige Umstände sowie zur Behandlung der Kaution, der Höhe des Mietpreises und etwaiger Sonderzahlungen sowie zum Ansprechpartner bei Problemen mit der Mietsache schriftlich im Vertrag festzuhalten. Auch die Belehrung des Mieters über sein Widerrufsrecht und die Kündigungsmöglichkeiten sollten schriftlich im Mietvertrag fixiert werden. Um sicher zu gehen, können sich Vermieter die Erfüllung der Informationspflichten vom Vermieter noch einmal gesondert schriftlich bestätigen lassen.

- Der Besitz der Mietsache sollte dem Mieter erst nach Ablauf einer 14-tägigen Frist nach Vertragsschluss überlassen werden. Sollte es in dieser Zeit zum Widerruf kommen, muss der Vermieter keine Mietzahlungen zurückerstatten und riskiert keine finanziellen Aufwendungen für Klagen und Anwälte.

 


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