Wichtige Fristen im Mietrecht

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Vermieter620

Im Rahmen eines Mietverhältnisses gibt es eine Reihe wichtiger Fristen. Da die Nichteinhaltung dieser Fristen zum Teil schwerwiegende Folgen für die betroffene Mietpartei hat, ist es empfehlenswert, zumindest die wichtigsten dieser Fristen zu kennen. Denn nur wer rechtzeitig handelt hat das Recht auch am Ende auf seiner Seite.


Mietzahlung und Nebenkostenabrechnung

Die wohl wichtigste Frist im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses ist die pünktliche Zahlung der Miete. Häufig finden sich hierzu entsprechende Klauseln im schriftlichen Mietvertrag. Sollte dies nicht der Fall sein oder eine Klausel ungültig sein, so greift die gesetzliche Regelung des § 556 b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Laut dieser Vorschrift wird der Mietzins jeweils zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte fällig, die im Mietvertrag vorgesehen sind. Da die wochenweise oder quartalsmäßige Zahlung der Miete in Deutschland eher unüblich ist, wird die Miete daher in der Regel zum dritten Werktag eines Kalendermonats fällig. Praktische Relevanz hat die Fälligkeit der Miete vor allem in Bezug auf außerordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses. Denn sobald ein Mieter den Mietzins zwei Monate hintereinander nicht pünktlich entrichtet, hat der Vermieter seinerseits gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Für Mieter ist daher die Einhaltung dieser Frist von entscheidender Bedeutung.

Für den Vermieter wiederum kommt es im Rahmen der Nebenkostenabrechnung darauf an, diese rechtzeitig zu erstellen. Hierfür sind die Fristen allerdings großzügig ausgestaltet. Nach § 556 Abs. 3 BGB hat die Abrechnung im Allgemeinen innerhalb von zwölf Monaten nach Abschluss des Abrechnungszeitraums zu erfolgen. Der Grund hierfür ist, dass der Vermieter zunächst eine ganze Reihe von Abrechnungen selber erhalten muss, um diese im nächsten Schritt auf die einzelnen Mieter seiner Immobilie umzulegen. Neben den Wasserwerken müssen auch der Gaslieferer, die Stadtwerke und der Stromanbieter ihre Jahresendrechnungen stellen, ehe die Abrechnung der Nebenkosten vorgenommen werden kann. Hinzu kommen gegebenenfalls Rechnungen von Hausmeisterdiensten, Schornsteinfegern, Winterdiensten etc. Ist die Nebenkostenabrechnung zugegangen, so hat der Mieter nun seinerseits zwölf Monate Zeit für die Überprüfung der einzelnen Positionen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter grundsätzlich keine Einwendungen mehr gegen die Korrektheit der Nebenkostenabrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 BGB).


Die Kündigung von Mietverträgen

Wie bereits kurz erwähnt, können außergewöhnliche Störungen des Mietverhältnisses dazu führen, dass dieses fristlos gekündigt werden kann. Im Regelfall muss allerdings zur Kündigung eines Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist eingehalten werden; es muss also ordentlich gekündigt werden. Die Frist zur ordentlichen Kündigung ergibt sich aus dem Gesetz. Im Wohnraummietvertrag darf nur zugunsten des Mieters von diesen Fristen abgewichen werden. Nach § 573 c Abs. 1 BGB beträgt die gesetzliche Frist für den Mieter regelmäßig drei Monate. Dies bedeutet, dass er bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats kündigen kann. Für den Vermieter gilt grundsätzlich die gleiche Frist. Allerdings verlängert sich die Frist für ihn nach einer Mietdauer von fünf bzw. acht Jahren auf sechs bzw. neun Monate.

Für bestimmte Konstellationen sieht das Bürgerliche Gesetzbuch verkürzte Fristen in Bezug auf die Kündigung von Mietverhältnissen vor. Dies betrifft insbesondere Modernisierungen von Gebäuden. Da diese oftmals mit Baulärm und Schmutz verbunden sind, hat der Vermieter entsprechende Maßnahmen mindestens drei Monate im Voraus anzukündigen. Nach Zugang dieser Ankündigung hat der Mieter seinerseits Gelegenheit, das Mietverhältnis außerordentlich bis zum Ende des übernächsten Monats zu kündigen.

 


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