Kaufvertrag für Eigentumswohnung wegen Wuchers nichtig

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Sofern der tatsächliche Wert einer Eigentumswohnung doppelt so hoch ist, wie der vereinbarte Kaufpreis, stehen Leistung und Gegenleistung in einem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und begründet damit den Verdacht auf Wucher. Somit wäre der Kaufvertrag nichtig. Zusätzlich muss allerdings der Verkäufer eine besondere Schwäche des Käufers ausgenutzt haben. Ein in Aussicht gestellter Mietvertrag mit dem ehemaligen Eigentümer kann den Vorwurf des Wuchers jedoch nicht beseitigen. Das hat das Oberlandesgericht Oldenburg entschieden.   

Hintergrund: Die Kläger waren Eigentümer zweier Eigentumswohnungen. Als sie in finanzielle Schwierigkeiten gerieten und die auf den Immobilien lastenden Kreditverbindlichkeiten nicht mehr bedienen konnten, drohte die Zwangsversteigerung. In dieser Situation bot ihnen die Beklagte, eine Wohnungsmaklergesellschaft mit Sitz in Oldenburg zunächst an, sie bei der Veräußerung ihrer Wohnungen zu unterstützen. Als die Maklerin bis zum Ablauf der Frist für einen freihändigen Verkauf der Wohnungen keine Käufer vermitteln konnte, bot sie selbst den Erwerb der Wohnungen an und erklärte gleichzeitig, diese an die Kläger wieder vermieten zu wollen. Die Kläger willigten ein und veräußerten die Wohnungen zu einem Preis von insgesamt 90.000 Euro. Der Erlös war gerade ausreichend, um die offenen Verbindlichkeiten tilgen zu können. Den freien Restbetrag von 27 Cent zahlte die Maklerin den Klägern in bar aus. Tatsächlich hatten die Wohnungen zum Zeitpunkt des Verkaufs nach den Feststellungen eines Sachverständigen einen Verkehrswert von 187.000 Euro.


Zwangslage entstand dadurch, dass Maklerin wusste, dass Kläger durch die Zwangsverstörung Eigentum und Besitz an Wohnung verlieren würde

Der Senat nahm den seltenen Fall des Wuchers an. Leistung und Gegenleistung stünden in einem besonders groben Missverhältnis, da der tatsächliche Wert der Eigentumswohnungen mehr als doppelt so hoch sei, wie der vereinbarte Kaufpreis. Darüber hinaus habe die Maklerin eine auf einer Zwangslage beruhende besondere Schwächesituation der Kläger ausgenutzt. Sie habe gewusst, dass die Zwangsversteigerung der Immobilien unmittelbar bevorstehe und die Kläger damit rechneten, ihre Wohnungen zu verlieren und ausziehen zu müssen. Diese Zwangslage habe sich die Maklerin bewusst zunutze gemacht und den Erwerb der Eigentumswohnungen zu einem Kaufpreis von lediglich 90.000 Euro initiiert. "Dass ihr dabei das auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bekannt war, liegt bereits deshalb nahe, weil es sich bei der Verfügungsbeklagten um ein in der Region tätiges Immobilienunternehmen handelt, das im Bereich An- und Verkauf von Grundstücken und Eigentumswohnungen tätig ist", urteilten die Richter. Hinzu komme, dass die Maklerin die Wohnungen innerhalb von nur etwa fünf Monaten zu einem Gesamtkaufpreis von 160.000 Euro weiterveräußert habe. Zudem habe die Beklagte den Klägern den Rückkauf der Wohnungen zu einem Kaufpreis von insgesamt 150.000 Euro angeboten, als die Kläger den Geschäftsführer der Maklerin auf die Umstände des beabsichtigten Weiterverkaufs ansprachen.


In Aussicht gestellter Mietvertrag beseitigen Wucher nicht, vor allem weil Eigenbedarfskündigung drohte

Die Vereinbarung zum Abschluss des Mietvertrages mit den Klägern beseitige den wucherischen Charakter des Verkaufs nicht, so der Senat. Trotz Abschlusses der Mietverträge stand nicht fest, dass die Kläger auf Dauer bzw. zumindest für längere Zeit in den Wohnungen bleiben können. Vielmehr hatten die neuen Erwerber der Eigentumswohnungen bereits angekündigt, die Mietverträge wegen Eigenbedarfs zu kündigen. 


Fehlerhafte Eigentumslage im Grundbuch vermerkt

Mit dem nicht mehr anfechtbaren Urteil wurde erreicht, dass in das Grundbuch ein Vermerk über den fehlerhaften Eigentumsübergang auf die Maklerin aufgenommen wurde. Die etwaige weitere Rückabwicklung des Kaufvertrages zwischen den Klägern und der Maklerin bedarf einer gesonderten Klärung.

OLG Oldenburg, Urteil vom 02.10.2014, Aktenzeichen 1 U 61/14 

QUELLE: Oberlandesgericht Oldenburg

 


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